三线城市中一枝独秀的苏州 小区风险情况揭秘！
中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘，想了解你家小区风险如何，千万别错过！
今日揭秘的城市是苏州，官方划定为三线城市，但GDP却赶超一线的苏州，小区风险分布如何呢？中估联数据从大数据角度来为大家揭开神秘的面纱！
城市概述
中估联数据评定苏州市的房地产风险等级为（A），评级展望为（风险低）。
苏州是国家历史文化名城和风景旅游城市，国家高新技术产业基地，长江三角洲重要的中心城市之一。
苏州市城市总体规划指出，2020年中心城区常住人口控制在360万人以内，城市建设用地控制在380平方公里。
根据2016年苏州市统计公报，苏州2016年GDP为1.54万亿元，比上年增长7.5%；常住人口约1062.57万；人均GDP为14.5万元。经济结构持续优化。服务经济发展提速，服务业占比首次超过50%。
小区风险评级结果分布
中估联数据对苏州市下辖10个区和县级市，其中1671个楼盘进行了风险评级，按照ABCDE五个评级分段表示，苏州中心城区评级结果分布如下：
从评级结果上看，A、B、C、D、E各个评级占比分别为2.9%，25.7%，33.5%，28.5%和 9.3%。风险度为C级的楼盘数量最多。
各区县评级结果占比分布情况如下图所示：
从各区风险评级结果来看，风险级别较低的是相城区和吴中区的楼盘。相城区有54%的楼盘评级结果为A或B。吴中区有34%的楼盘评级结果为A或B。
风险较高的是太仓市，评级结果为E或D的楼盘占比达50%。风险较高的主要原因有：第一，太仓的整体产业结构偏轻工制造业，石油化工、精密仪器、机电一体化、能源原材料、传统的纺织服饰、轻工食品等，总体专业化程度与房价不匹配，且这些产业都有一定的污染，对居住环境有一定影响。第二，太仓毗邻上海，房地产在2016年经历了大涨行情，房价已经透支了部分区域的发展能力。另外，相比苏州其他城区，太仓的整体轨交和高铁的规划力度较弱，这对目前的房价来讲，无法形成有力支撑。
在研究过程中，我们把楼盘建成年代分成四个区段 （1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：
仅从建成年代来看，楼盘的建成年代与风险2000年之前有负相关性，即2000年之前，建成年代越新，风险等级低的可能性越大，而2000年之后呈正相关，尤其是近几年，建成年代越新，风险等级高的可能性增大。具体展开到评级的二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度），结果则有不一样的表现：
1、租售比：苏州市区多数区县和县级市，如姑苏区，虎丘区，相城区和昆山市的租售比指标与建成年代呈负相关，即位置相似的区域，新旧房价的波动差距大于租金的波动差异。
2、房价支撑度：虎丘区房价支撑度呈现出与建成年代表现出较强的负相关性，昆山市和工业园区自2000年之后，房子越新，房价支撑度A、B的占比逐渐增加，D、E的占比逐渐减小。
3、交易活跃度：除了常熟市和昆山市的活跃度有所降低以外，其他各个区县楼盘活跃度评级为A、B级的房子都在2000年后有明显增加的趋势。
解析：
租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。
房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。
交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度。
业务建议
小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。
根据前文研究，在苏州开展抵押贷款业务可重点考虑相城区和吴中区，而在太仓市和姑苏区开展业务时需要风控部分加强监控。
当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。
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注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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